חישוב תשואה

תשואה — המדד הכי חשוב להשקעה

תשואה מדדת כמה אחוזים מהשקעתכם חוזרת אליכם מדי שנה בצורת הכנסה. בנדל"ן, מחשבים שתי תשואות עיקריות: תשואה גולמית (לפני הוצאות) ותשואה נטו (אחרי הוצאות שוטפות). בישראל, תשואת שכירות ממוצעת עומדת על 2%-4%, נמוכה יחסית למדינות מערביות אחרות.

נוסחת תשואה גולמית

תשואה גולמית = (שכירות חודשית × 12) ÷ מחיר הנכס × 100

דוגמה: דירה ב-2,000,000 שקל שמשכירים ב-5,500 שקל בחודש:

5,500 × 12 = 66,000 שקל שנתי ÷ 2,000,000 × 100 = 3.3% תשואה גולמית.

האם 3.3% זה טוב? ביחס לפיקדון בנקאי (היום כ-4%-5%) — לא מרשים. אך יש לקחת בחשבון גם את פוטנציאל עליית ערך הנכס.

נוסחת תשואה נטו

תשואה נטו = (שכירות שנתית − הוצאות שנתיות) ÷ מחיר הנכס × 100

הוצאות שנתיות כוללות: ארנונה (אם אתם משלמים — בדרך כלל השוכר משלם), ועד בית, ביטוח מבנה, תחזוקה שוטפת ותיקונים (ממוצע 0.5%-1% מערך הנכס בשנה), ניהול נכסים (אם משתמשים בחברת ניהול — 5%-10% מהשכירות), ריקנות (תקופה ללא שוכר — חשבו חודש אחד בשנה בממוצע), מיסים.

תזרים חודשי — הבדיקה האמיתית

תזרים חודשי נקי = שכירות − (החזר משכנתא + הוצאות שוטפות + הפרשה לתחזוקה)

לדוגמה: שכירות 5,500 שקל. משכנתא 3,500 שקל. הוצאות 500 שקל. תזרים חיובי: +1,500 שקל. אם המשכנתא הייתה 5,800 שקל, התזרים היה שלילי — כלומר, כל חודש אתם "מממנים" את הנכס מכיסכם. זה לגיטימי אם אתם מאמינים בעליית ערך עתידית, אבל צריך להיות מודעים לזה.

תשואה על ההון העצמי

מדד נוסף חשוב: ROE (Return on Equity). כמה תשואה אתם מקבלים על ההון שהשקעתם בפועל?

אם קניתם דירה ב-1,500,000 שקל, עם הון עצמי של 500,000 שקל ומשכנתא של 1,000,000 שקל, והתזרים השנתי הנקי הוא 12,000 שקל — התשואה על ההון הוא 12,000÷500,000 = 2.4%. לא מרהיב. אך אם הנכס עלה ב-3% בשנה (45,000 שקל על 1.5 מיליון), התשואה הכוללת על ההון היא (12,000+45,000)÷500,000 = 11.4%. זו הסיבה שאנשים משקיעים בנדל"ן בישראל.