כל מונחי הנדל"ן — במקום אחד

הלוואה לטווח ארוך שניתנת על ידי הבנק לצורך רכישת נכס, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה. אם הלווה אינו עומד בתשלומים, הבנק רשאי לממש את הנכס.

Loan to Value — היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. לדירה ראשונה מותר עד 75%, לשיפור דיור עד 70%, ולדירה נוספת עד 50% לפי הנחיות בנק ישראל.

Payment to Income — שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה החודשית נטו. בנק ישראל מגביל את ה-PTI ל-40% מהכנסה נטו.

הריבית הבסיסית של בנק ישראל בתוספת 1.5%. משמשת כבסיס למסלולי משכנתא משתנים (פריים). כשריבית בנק ישראל עולה — ריבית הפריים עולה בהתאם, וההחזר החודשי גדל.

קבועה לא צמודה — מסלול משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן. ההחזר החודשי ידוע מראש ואינו משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. נחשב לבטוח ביותר.

מסלול משכנתא שקרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן (אינפלציה). בתקופות אינפלציוניות, יתרת החוב גדלה גם כשמשלמים. הריבית בדרך כלל נמוכה יותר ממסלול קל"צ.

חלוקת סכום המשכנתא בין מסלולים שונים (פריים, קל"צ, צמוד מדד ועוד). תמהיל נכון מאזן בין סיכון, גמישות ועלות כוללת. בנק ישראל מגביל את חלק הפריים ל-33% מסכום ההלוואה.

פירעון משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. כדאי לבצע כשהריביות ירדו משמעותית מאז לקיחת המשכנתא המקורית. יש לחשב עמלת פירעון מוקדם.

קנס שגובה הבנק כאשר הלווה מחזיר את המשכנתא לפני המועד המוסכם. גובה העמלה תלוי בהפרש הריביות ובמשך הזמן שנותר. קיימים מסלולים הפטורים מעמלה זו.

איש מקצוע המתמחה בבחירת תמהיל משכנתא ובמשא ומתן מול הבנקים. יועץ טוב יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. שכרו הוא בדרך כלל ₪3,000–₪8,000.

לשכת רשם המקרקעין — הגוף הממשלתי שמנהל את מרשם הזכויות בנדל"ן בישראל. כל עסקת מקרקעין חייבת להירשם בטאבו כדי להיות מחייבת כלפי צדדים שלישיים.

תדפיס רשמי מלשכת רשם המקרקעין המפרט את כל הזכויות, המשכנתאות, העיקולים והערות האזהרה הרשומות על נכס. חובה לבדוק נסח טאבו לפני כל רכישה.

רישום בטאבו המעיד שנחתם הסכם לגבי הנכס. הקונה רושם הערת אזהרה לאחר חתימת חוזה כדי להגן על זכויותיו ולמנוע מהמוכר למכור את הנכס לגורם אחר.

המסמך המשפטי המעביר את הבעלות על הנכס מהמוכר לקונה. נחתם בפני עורך דין ומוגש לרישום בטאבו. ללא שטר מכר חתום ורשום, העסקה אינה שלמה.

הסכם ראשוני ובלתי פורמלי שנחתם בין קונה למוכר לפני החוזה הרשמי. בישראל, זיכרון דברים עשוי להיחשב מחייב משפטית — לכן חשוב להיוועץ בעו"ד לפני החתימה עליו.

עורך דין בעל סמכויות מיוחדות לאימות מסמכים משפטיים. נדרש לעסקאות מסוימות כמו ייפוי כוח, עסקאות של תושבי חוץ, ומסמכים המיועדים לשימוש בחו"ל.

הגבלה משפטית המוטלת על נכס עקב חוב של הבעלים. נכס מעוקל לא ניתן למכירה ללא הסרת העיקול. חייבים לבדוק עיקולים בנסח הטאבו לפני הרכישה.

מסמך משפטי המסמיך אדם אחר לפעול בשם נותן ייפוי הכוח. ייפוי כוח נוטריוני משמש לעתים קרובות בעסקאות נדל"ן כאשר אחד הצדדים אינו יכול להיות נוכח פיזית.

מזהה ייחודי של כל מקרקעין בישראל. הגוש הוא אזור גאוגרפי, והחלקה היא מגרש ספציפי בתוכו. מספרי הגוש והחלקה מופיעים בנסח הטאבו ובכל מסמך משפטי הנוגע לנכס.

תכנית בניין עיר — מסמך סטטוטורי הקובע מה מותר לבנות על כל מגרש: שימושים (מגורים, מסחר, תעשייה), מספר קומות, אחוזי בנייה וכדומה. לפני רכישה, כדאי לבדוק את התב"ע הרלוונטית.

היקף הבנייה המותר על מגרש לפי התב"ע, בדרך כלל מבוטא באחוזים מהמגרש או במספר מ"ר. זכויות בנייה לא מנוצלות עשויות להוסיף ערך משמעותי לנכס.

מס המשולם לרשות המקומית כאשר שינוי בתב"ע מעלה את ערך הנכס (למשל, אישור קומה נוספת). ההיטל הוא 50% מהעלייה בשווי. בדרך כלל משולם בעת מכירה או קבלת היתר בנייה.

שטח ברוטו כולל את שטח הדירה עם חלקה ברכוש המשותף (חדר מדרגות, לובי, מבנה). שטח נטו הוא רק השטח בתוך דפנות הדירה. ההפרש יכול להגיע ל-20%-30%.

מסמך המפרט את חומרי הבנייה והגימור שיסופקו בדירה חדשה מקבלן: סוג ריצוף, מטבח, אביזרי חשמל ועוד. חלק בלתי נפרד מחוזה הרכישה אל מול קבלן.

מס מוניציפלי המשולם לרשות המקומית עבור שירותים כמו פינוי אשפה, כבישים ותאורה. שיעורי הארנונה משתנים בין רשויות ובין סוגי נכסים. הבעלים, לא השוכר, אחראי לתשלום במקרה של אי-תשלום.

גוף הנבחר על ידי דיירי הבניין לניהול הרכוש המשותף: ניקיון, תחזוקת מעלית, גינה ועוד. דמי ועד בית משולמים חודשית. לפני רכישה, כדאי לבדוק את גובה דמי הוועד ואת מצב הבניין.

מס המשולם לרשות המסים בעת רכישת נכס. לדירה ראשונה — פטור על חלק הנכס עד כ-₪2 מיליון, ולאחר מכן לפי מדרגות. לדירה נוספת — 8% מהשקל הראשון. משולם תוך 60 יום מחתימת החוזה.

מס המשולם על ידי המוכר על הרווח ממכירת נכס (25% מהרווח הריאלי). דירת מגורים מזכה עשויה להיות פטורה ממס שבח כל 18 חודשים. חשוב להתייעץ עם יועץ מס לפני המכירה.

הערכת שוויו של נכס על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. הבנק דורש שמאות לפני מתן משכנתא כדי לוודא שסכום ההלוואה אינו עולה על שווי הנכס. עלות ממוצעת: ₪2,000–₪3,500.

בדיקה הנדסית מקיפה של הנכס לפני הרכישה, המבוצעת על ידי מהנדס בניין מוסמך. הבדיקה מאתרת ליקויים מבניים, רטיבות, בעיות חשמל ואינסטלציה. עלות: ₪1,500–₪3,000.

תשלום ראשוני שמשלם הקונה למוכר בעת חתימת החוזה, לרוב 10%–15% ממחיר הנכס. המקדמה מחויבת בדרך כלל בשיק בנקאי. אם הקונה חוזר בו, הוא עלול לאבד אותה.

מנגנון הגנה על רוכשי דירות מקבלן: הבנק המלווה את הפרויקט ערב להחזר הכספים ששולמו אם הקבלן לא ישלים את הבנייה. חובה בפרויקטים חדשים לפי חוק המכר.

תוכנית גרפית של הדירה המציגה את חלוקת החדרים, המידות והמיקום בבניין. מצורף לחוזה הרכישה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. חשוב לוודא שהתשריט תואם למציאות בשטח.

חישוב פשוט של הכנסת השכירות השנתית חלקי מחיר הנכס, לפני ניכוי הוצאות. לדוגמה: שכירות ₪5,000 לחודש על נכס של ₪1,000,000 = תשואה גולמית של 6% לשנה.

תשואה לאחר ניכוי כל ההוצאות: ארנונה, ועד בית, תחזוקה, תיווך, ביטוח ומס. מדד מדויק יותר לכדאיות ההשקעה. בישראל, תשואה נטו של 3%–5% נחשבת סבירה.

ההפרש החודשי בין הכנסת השכירות להוצאות (ועד בית, ארנונה, תחזוקה, החזר משכנתא). תזרים חיובי משמעותו שהנכס מכניס יותר ממה שהוא עולה — לא מובן מאליו בישראל.

נכס שמניב הכנסה שוטפת מדמי שכירות. מנוגד לנכס שרוכשים לצורך עליית ערך בלבד. ניתוח נכס מניב כולל חישוב תשואה, תזרים, ותחזית להמשך.

שיטה לחישוב שווי נכס מניב על בסיס הכנסתו השנתית. שווי = הכנסה שנתית חלקי שיעור ההיוון. ככל ששיעור ההיוון נמוך יותר, השווי גבוה יותר. משמש בעיקר לנדל"ן מסחרי.

רכישת דירה חדשה תוך מכירת הדירה הקיימת. הקונה נחשב 'משפר דיור' ולא 'משקיע', ולכן זכאי ל-LTV של 70% (גבוה מהדירה הנוספת של משקיע). קיימת חלון זמן של 18 חודשים להשלמת המכירה.

זכות שכירות מיוחדת ומוגנת, שבה השוכר שילם סכום גדול חד-פעמי תמורת הגנה מפני פינוי. דירות דמי מפתח נמכרות בפחות ממחיר השוק כי הקונה לוקח על עצמו את מורכבות השוכר המוגן.